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90%的餐厅死于选址,餐饮老板必知的6个选址流程!

选址作为开店的第一步,可以毫不夸张地说:开店地方选错了,90%都没得救了。

李嘉诚曾说过一句著名的地产六字真言:地段、地段、地段!麦当劳CEO也曾说过,餐饮最重要的是三件事:选址、选址、还是选址!

日本在店铺选址方面有很多值得我们借鉴的地方,下面小编就带你看看店铺选址的6大流程。

1进行市场分析,清楚定位

在选址之前,首先要搞清楚自己的品牌定位,清楚自己的目标消费顾客分布在哪。如果没想清楚这些就贸然开店,迟早要关门。

例如曾经获得数亿元投资的茶饮品牌“嫩绿茶”就因为选址的问题而栽过跟头。它在最大的电脑市场百脑汇选了一个门店,旁边就是人流量巨大的地铁口,然而进店消费顾客寥寥无几。

原因很简单,嫩绿茶只注意到了人流量而忽略了这些人是不是自己的目标消费群体。只有在人流量匹配度高的地段选址,满足顾客需求,才能称得上是正确合理的选址

2分析商圈

选址的第二步就是选商圈。适合开店的商圈,应该是拥有较大并且稳定的客流量,如何判断一个商圈是否适合店铺的选址?

我们需要从以下11个层面对商圈进行调查分析

综合分析以上的调查结果,充分了解方圆300米以内的人口数量、素质、收入水平等。因为80%的顾客来源于这部分消费者的推动,通过了解他们来评估整个商圈的整体消费能力,最终确定选址是否可行。

3确定门店位置

在选好商圈之后,就要确定具体的门店位置了,也就是商圈的最佳聚客点

聚客点怎么选?要综合人流、顾客行走路径等来进行选择,除此之外还要保证餐厅的可见度和易接近性。也就是说要选择人流量最大,行人最容易看到并且寻找方便的地方。

人流量计算方法

1. 路线:不同方向的客人到达餐厅的最近的路线

2. 时间节点:一周中的4个连续营业日,要包含周末

3. 计算时间:每小时固定的15分钟

4对店面进行评估

在初步选定店面位置之后,要对相关情况进行一定的分析和评估,应该从以下三个方面进行评估

▲店面背景情况:未来5-10年内是否有拆迁的可能,在租店之前要对店面的背景情况进行仔细调查,包括政府相关规划和政策。

▲房东背景调查:通过附近的中介公司侧面打听产权所有者的背景情况,了解租住历史以及租金行情等。

▲房租价格谈判:在了解房东的出租意愿之后,向附近类似门店打听价格是否与历史信息一致,以及租期等情况。

5与房东谈判及签合同

在对店面进行评估之后,接下来就是与房东签订合同的环节,在这个环节一定要把方方面面都考虑周全。

▲免租装修期:一般情况下免租装修期为45-60天,这是和房东谈判首要条件,这涉及到装修的周期,尽可能控制在免租期内开店。

▲租金和押金:在与房东砍价前,需要先做未来的营业额预测及损益试算,事先权衡,尽可能争取到合理的价位。另外,缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。押金方面,各地有所不同,但一般都是每期预付两个月租金。

▲续租和租期:比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件,也就是租金递增频率,每两年递增一次,每次递增调整在5%以下,一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的,这些都是谈判的重点。

6做新门店立地报告

立地报告是在新门店筹备阶段需要完成的一份重要文件,也是对新店的营业额进行预估,以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。

立地报告主要包括以下16个方面

总结

多花点心思选址,比后期花大力气整改、搞活动拉人气要划算得多。以上选址流程,各位餐饮老板每一步都要小心仔细,只有科学合理的选址才能让你的餐厅走得更快更好。

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